Auf einer Konferenz in Moskau warnte einer der Abteilungsdirektoren der größten russischen Bank vor einem Verfall der Immobilienpreise im Herbst. Wenige Stunden später wurde ihm wegen dieser Äußerungen gekündigt. Doch dem russischen Immobilienmarkt stehen nach mehreren Boomjahren in der Tat schwere Zeiten bevor, warnen Experten. Die russische Zentralbank und die mehrheitlich dem Staat gehörende Sberbank sehen hingegen keine Gefahr.

Die Prognosen von Alexej Tschuwin, Direktor der Abteilung für Baufinanzierung der Sberbank, klangen düster: Im Herbst beginne ein Kampf um die Liquidität vieler Bauträger, sie „werden ihre Immobilien billig verkaufen, nur um überhaupt irgendwelche Einnahmen zur Absicherung der Liquidität zu bekommen“, sagte Tschuwin auf einem Moskauer Kongress zum Immobilienmarkt in Russland Anfang Juni. Um flüssig zu bleiben, müssten auch immer mehr Banken, die Immobilien veräußern, die sie als Ausgleich für säumige Kredite angenommen hätten. Das führe zu einem Preisverfall im Wohnungs- und Bürosektor, erklärte der hochrangige Angestellte der größten russischen Bank, welche mehrheitlich im Eigentum der Zentralbank Russlands ist.

Die Meldung verbreitete sich schnell — wenige Stunden später war Tschuwin gefeuert. Sein vormaliger Arbeitgeber erklärte in einer Presseerklärung, dass Tschuwin nicht befugt war, auf der Konferenz im Namen der Bank aufzutreten. Seine Aussagen entsprächen nicht den statistikbasierten Einschätzungen der Sberbank, ferner seien Tschuwins Äußerungen über den Immobilienmarkt „ausschließlich seine persönliche Meinung und in keiner Weise der offizielle Standpunkt der Sberbank“. Tschuwin befinde sich nun im Urlaub und werde danach nicht an seinen Arbeitsplatz zurückkehren.

In den letzten Jahren ist der Immobilienmarkt Russlands mit enormen Wachstumsraten expandiert. Selbst außerhalb der zwei großen Metropolen Moskau und St. Petersburg waren für europäische Verhältnisse unglaubliche Wachstumsraten zu beobachten. Zahlte man beispielsweise Anfang 2005 in Nowosibirsk für einen Quadratmeter Wohnfläche im Rohbau unter 20 000 Rubel — zum damaligen Kurs rund 550 Euro —, wuchs der Preis bis Mitte 2008 auf über 50 000 Rubel — rund 1 400 Euro — an. Dies führte zu einem ungeahnten Bauboom, plötzlich wurden selbst in der weitläufigen sibirischen Steppe Wohnhäuser mit bis zu 40 Etagen geplant. Von den hochtrabenden Bauvorhaben für Moskau und St. Petersburg wie dem Rossija-Tower mit seinen 118 Etagen ganz zu schweigen.

Die Gründe für den Boom waren vielfältig. Zum einen wuchs durch die hohen Ölpreise die im Umlauf befindliche Geldmenge, und damit stiegen die Löhne. Die Erfahrungen mit der Hyperinflation Ende der 90er Jahre hatten die Russen misstrauisch gegenüber Banken gemacht — und so legten nun viele ihr Geld lieber in Immobilien an. Verstärkt wurde diese Situation durch einen enormen Bedarf in den Städten, begründet durch die Landflucht und den unzureichenden Wohnungsbau in den ersten 15 Jahren nach der Perestroj­ka.

Viele Wohnungen wurden über Kredite finanziert, als Sicherheit wurden die Immobilien hinterlegt. Wenn diese nun an Wert verlieren und Besitzer oder Bauherren aufgrund sinkender Löhne zu Zwangsverkäufen gezwungen werden, kommt es zu einer Abwärtsspirale, warnten Experten der UniCredit Group bereits im Oktober: „Die Blase auf dem russischen Immobilienmarkt platzt, wie zuvor in den USA und Japan.“

Den offiziellen Daten der russischen Zentralbank zufolge sind im Moment 3,6 Prozent der Kreditnehmer im Zahlungsverzug. Pjotr Awen, der Präsident der privaten Alfa-Bank, hält jedoch einen Wert von zehn Prozent für realistischer. Zum Jahresende erwartet er, dass 15 Prozent der Kredite nicht mehr bedient werden können — was nach seinen Angaben 80 Prozent des gesamten russischen Bankenkapitals entspricht.

Schon mit Beginn der Krise fand das Wachstum des Immobilienmarktes ein Ende. Viele Bauprojekte, so auch der Rossija-Tower in Moskau, wurden gestoppt. Gemäß einer Analyse der Agentur RID Analytics, die den Markt in Sibirien beobachtet, hätten Baufirmen im Sommer 2008 durchschnittlich zehn Wohnungen im Monat pro Objekt verkauft — und im Winter nur noch ein bis zwei. Die Preise seien im selben Zeitraum nur um vier Prozent gesunken. Die hohen Rabatte, die viele Baufirmen inzwischen bei Barzahlung gewähren, seien dabei jedoch noch nicht eingerechnet.

Unterdessen wird die Sberbank nicht müde zu versichern: „Unter Berücksichtigung der Schwierigkeiten, denen Bauträger im Moment ausgesetzt sind, sieht die Sberbank Russlands positive Tendenzen im Immobilienmarkt aufkommen und führt die Kreditvergabe entsprechend den bereits formulierten Prinzipien fort.“ Was dabei nicht erwähnt wird — diese Prinzipien wurden seit Herbst 2008 deutlich verschärft.