Auch in Moskau wachsen die Häuser nicht mehr ohne weiteres in den Himmel. Die Finanzkrise hat sogar dem stolzesten Symbol des russischen Wirtschaftsaufschwungs, dem Geschäftsviertel „Moskwa-City“, die ersten Kratzer zugefügt. Die Arbeiten an einigen der geplanten Wolkenkratzer wurden auf unbestimmte Zeit eingestellt, darunter am „Russland-Turm“, der einmal Europas höchstes Gebäude werden und die meisten anderen Bauten um mindestens das Doppelte überragen soll. Beim „Föderations-Turm“ hoffen die deutschen Planer, dass die wirtschaftspolitische Bedeutung und der Baufortschritt das Projekt über Wasser halten.

In Zeiten wie diesen, wird Schalwa Tschigirinskij von der Nachrichtenagentur Interfax zitiert, sei es „äußerst problematisch“, Investitionsvorhaben wie den „Russland-Turm“ zu realisieren und die nötigen Kredite dafür zu bekommen. Deshalb hat Tschigirinskijs Immobilienkonzern Russian Land den Bau der 612 Meter hohen Pyramide nach Entwürfen von Stararchitekt Norman Foster bis auf weiteres eingefroren. Im Vorjahr war mit Fundamentarbeiten begonnen worden, die Fertigstellung sollte 2012 erfolgen, als abschließende Krönung des gesamten Viertels.

Tschigirinskij gilt als Intimus von Moskaus Bürgermeister Jurij Luschkow. Bereits im Oktober hatte er ein Projekt namens „Kristallinsel“ in der Nagatinsker Aue zu den Akten gelegt. Zudem sind die Arbeiten zur Neubebauung des Baugrunds unter dem früheren Hotel „Rossija“ in die Sackgasse geraten. Tschigirinskij hatte vor zwei Jahren die Ausschreibung gewonnen, worauf Mitbewerber Monab allerdings eine gerichtliche Auseinandersetzung anstreng­te, um den Wettbewerb neu aufzurollen. Das „Rossija“ ist abgetragen, doch gebaut wird nach wie vor nicht. „Zur juristischen hat sich nun die finanzielle Situation gesellt“, erklärt Tschigirinskij.

Dass einem Unternehmer mit besten Kontakten zum Rathaus auf den beiden prominentesten Moskauer Baustellen ein eisiger Wind ins Gesicht weht, dürfte der gesamten Branche als Warnsignal gelten. „Nach unserer Erfahrung hängt viel davon ab, in welchem Stadium sich ein Bauprojekt befindet. Steht es kurz vor der Fertigstellung, werden die Auftraggeber alles daransetzen, ans Ziel zu kommen, wenn auch vielleicht mit Verzögerung“, sagt der deutsche Architekt und Projektmanager Peter Knoch vom Beratungsunternehmen Ernst & Young in Moskau. Objekte in der Planungsphase seien dagegen akut gefährdet. „Die wird man in den meisten Fällen einstellen, zurückstellen oder vielleicht verkaufen wollen.“ Besonders hart getroffen habe die Finanzkrise reine Developer wie die Mirax Group, die anders als Mischkonzerne über keine anderen Geschäftsfelder verfügten, um die Bilanzen zu stabilisieren und sich Geld leihen zu können. Dabei sei der Markteinbruch zwar nicht in dieser Schärfte zu erwarten gewesen, aber auch nicht völlig von ungefähr gekommen, so Knoch: „Anzeichen der Krise gab es. Der Boom konnte nicht endlos so weitergehen. Nur hatte man allgemein mit einem Knick in der Aufwärtsentwicklung gerechnet.“ Es sei jedoch fraglich, dass in „Moskwa-City“ alles glatt verlaufen wäre, selbst wenn die Krise nicht einige Bauherren voll erwischt hätte.

Die Mirax Group hat sich inzwischen gleich ein Jahr Investitionspause verschrieben. Die hohen Kreditkosten haben das Unternehmen veranlasst, zehn Bauvorhaben einzufrieren und bis Mitte 2009 kein neues zu starten. Ein anderer Developer, Sistema-Gals, hat sein Portfolio bis 2012 um ein Viertel zusammengestrichen. Die zum Deripaska-Imperium Basowyj Element gehörende Baufirma Glawstroj hat Probleme mit der Zwischenfinanzierung laufender Projekte. An allen Baustellen, wo der Hochbau noch nicht begonnen hat, wurden die Arbeiten daher eingestellt.

In „Moskwa-City“ sind bislang auf dem 60 Hektar großen Areal — vom bereits 2001 eingeweihten Turm 2000 abgesehen — nur die „Türme am Ufer“ bezogen, in die sich IBM eingemietet hat. Weit fortgeschritten ist der Bau der Zwillingstürme von Capital City und des Förderations-Turms. Letzterer wurde vom deutschen Architektenbüro nps tchoban voss projektiert. Den Stand der Dinge bezeichnet Projektleiter Matthias Lassen als „den Umständen entsprechend“. Die Banken und die Stadt hätten signalisiert, dass der Bau wie geplant fortgeführt werde. „Ich könnte mir vorstellen, dass ein übergeordnetes politisches, städti­sches Interesse an diesem Projekt existiert, über den rein wirtschaftlichen Aspekt hinaus. Immerhin entsteht mit dem Föderations-Turm das höchste Gebäude Europas.“ Der kleinere B-Turm steht bereits seit geraumer Zeit, dort soll im Februar ein Hyatt Boutique Hotel einziehen. Die Fertigstellung des A-Turms ist im Rohbau für Ende 2009 avisiert. Prominentester Mieter wird das Grand Hyatt Hotel sein.

Doch selbst wenn bei einzelnen Objekten der Zeitplan eingehalten werden sollte, haben die Beteilig­ten ein Problem. Nicht umsonst sollten die Bauvorhaben relativ gleichzeitig bis 2010 zum Abschluss gebracht werden. Ansonsten müssen es die Mieter nämlich noch lange Zeit auf Europas größter Baustelle aushalten.

Darauf deutet allerdings gegenwärtig alles hin. „Auf dem russischen Immobilienmarkt sehen wir praktisch eine Katastrophe“, fasst der Vizepräsident der Assoziation der Bauwirtschaft, Wladimir Ponamarjow, Mitte November auf einer Fachkonferenz in Moskau seine Beobachtungen zusammen. Bis zu dreißigprozentige Preissenkungen bei Immobiliengeschäften seien dieser Tage längst keine Seltenheit mehr. Die Zurückhaltung der Käufer verwundert nicht, denn Hypothekenkredite sind in Russland kaum noch für unter 20 Prozent Zinssatz zu bekommen. Außerdem werden die potenziellen Kreditnehmer stärker durchleuchtet. Firmen streichen ihr Personal zusammen und brauchen weniger Büroraum. Den Handelszentren geht die zahlungskräftige Kundschaft aus. Teure Ladenzeilen vermieten sich immer schwieriger.

Auch die Immobilienvermittler bekommen die Flaute zu spüren und reagieren mit Entlassungen. Blackwood streicht in Russland jede fünfte Stelle. Jones Lang LaSalle will 50 Mitarbeitern kündigen. Die Makler berichten, dass das Neugeschäft völlig zum Erliegen kam und selbst bestehende Kaufverträge wieder gekündigt wurden. Der „Discount“ ist zum Zauberwort geworden. So verlangt die IT-Holding IBS vom Investor DS Development plötzlich einen erheblichen Abschlag auf den ausgehandelten Mietpreis in seinem geplanten Hauptquartier Nord Tower. Noch vor einem Jahr hatte IBS mit DS Development einen Mietvertrag über 36 800 Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen und war bereit, dafür pro Jahr 28,5 Millionen Euro Miete zu zahlen. Es war das bis dahin größte Geschäft auf dem Moskauer Markt für gemietete Büroimmobilien. Experten erwarten, dass DS Development seinen Ankermieter nicht verlieren will und einen Rabatt von mindestens zehn Prozent gewährt.

Bei Wohnimmobilien sind die Preise bislang weitgehend stabil. Zwischen Januar 2008 und Oktober 2008 hat sich der Quadratmeter in Moskau sogar um 36 Prozent verteuert und kostet nun durchschnittlich rund 4 700 Euro. Allerdings geraten die Preise angesichts des Käuferstreiks seit Anfang November allmählich ins Rutschen. Bislang ist der Rückgang aber minimal, auch weil es nicht zu Panikverkäufen kommt. Noch gelten Wohnungen den Russen als die sicherste Anlage. Außerdem glauben Experten, dass viel Geld, das von den Kapitalmärkten abgezogen wurde, nun in Immobilien fließen könnte.

Hilfe bekommen die großen Moskauer Wohnungsbauer von der Stadtregierung. Die kauft bis Jahresende rund 500 000 Quadratmeter Neubauwohnungen für 772,6 Millionen Euro auf. Allerdings bezahlte Moskau den Baufirmen im November bereits ein Viertel weniger je Quadratmeter (rund 1 700 Euro) als einen Monat zuvor. Das senkt zwar die Rentabilität der Bauprojekte. Bei Erstellungskosten von inzwischen nur noch rund 930 Euro je Quadratmeter bleibt den Immobilienentwicklern aber immer noch eine ordentliche Marge. Zement und andere Baustoffe haben sich in den letzten Monaten teilweise um ein Drittel verbilligt. Das drückt die Baukosten.

Dem Einzelhandel und mit ihm den Betreibern von Handelsimmobilien ist aufgrund der bevorstehenden Feiertage noch eine Schonfrist gegönnt. Das Neujahrsfest wird die Kauflaune der Russen wie immer beflügeln. Anschließend stehen mit dem 23. Februar (Tag des Vaterlandsverteidigers) und 8. März (Frauentag) zwei weitere wichtige Geschenktermine im Kalender. Erst danach könnten sich die Konsumenten stärker zurückhalten, vermuten einige Marktbeobachter. Die Kaufkraft werde erheblich sinken, weil Massenentlassungen und Gehaltskürzungen bereits begonnen hätten.

Darunter hat auch der deutsche Projektentwickler ECE zu leiden. Er musste den Bau geplanter Shopping-Center in Jaroslawl und Togliatti zunächst verschieben. Grund ist jedoch vor allem der Rückzug des Co-Investors Developers Diversified Realty (USA). Wie Pressesprecher Robert Heinemann mitteilte, ist man auf der Suche nach Alternativen. „Der Markt ist nicht einfacher geworden, und die Länderrisiken für Russland wurden neu gewichtet“, räumt der ECE-Sprecher ein. Große internatio­nale Handelskonzerne hätten ihre Expansionsstrategien angesichts der Finanzkrise verändert. Das erschwere die Suche nach Ankermietern für die Shopping-Malls. Grundsätzlich glaubt Heinemann aber an den russischen Markt und die Realisierbarkeit von großen Einkaufszentren in den Regionen des Landes.